זכיתם בדירה בהנחה? ההמתנה הארוכה היא בדיוק הזמן להתכונן.

למה הכלל של 75% מהערכת השמאי הוא החדשות הטובות

בדירה רגילה הבנק מממן עד 75% מהנמוך מבין השמאות ומחיר הרכישה. לזוכי דירה בהנחה בנק ישראל קבע חריג: הבנק רשאי לבסס את השווי לחישוב על הערכת השמאי במועד אישור ההלוואה, גם כשהיא גבוהה ממחיר החוזה המוזל, עד תקרה של 2.1 מיליון ש"ח (ואם השמאות גבוהה מהתקרה, הגבוה מבין התקרה ומחיר הרכישה).

דוגמה מהשאלות והתשובות הרשמיות של בנק ישראל: מחיר רכישה מיליון ש"ח, הערכת שמאי 1.2 מיליון ש"ח. השווי לחישוב הוא 1.2 מיליון, ו-75% ממנו הם 900,000 ש"ח, כלומר 90% ממחיר החוזה. התנאי: לפחות 100,000 ש"ח מגיעים מההון העצמי שלכם (60,000 ש"ח בדירה עם מענק), וההכנסה עומדת בהחזר.

השמאות נעשית רק אחרי שיש דירה, על ידי שמאי מטעם הבנק, והוא משקלל גם את היקף הדירות המוזלות באזור, ולכן היא יכולה לצאת נמוכה משווי השוק החופשי. לכן בחודשי ההמתנה מתכננים לפי טווח: לפי מחיר החוזה כתרחיש שמרני, ולפי שמאות משוערת כתרחיש סביר. בשני התרחישים בודקים שההכנסה מחזיקה את ההחזר, כי זה בדרך כלל מה שמגביל, לא שיעור המימון.

שלושה דברים שמבלבלים הרבה זוכים: המענק של המדינה (ביישובי עדיפות בלבד, לא בירושלים) אינו הון עצמי ואינו נספר במימון, הוא מקטין את המשכנתא ומשוחרר רק אחרי שההון העצמי המינימלי שולם; הלוואת הזכאות ממשרד הבינוי והשיכון היא חלק מסך ההלוואות ולא תוספת מעבר ל-75%; והון עצמי חייב להגיע ממקורותיכם: הלוואה בנקאית נוספת אסורה, הלוואת ההורים על הבית שלהם מותרת.

המקורות: הוראת ניהול בנקאי תקין 329 גרסה 13 (30.6.2026), סעיפים 2 ו-4א; חוזר ח-06-2840 (8.2.2026, עדכון התקרה ל-2.1 מיליון); שאלות ותשובות להוראה 329 (8.2.2026), שאלות 2.6, 2.24 ו-3.2; משרד הבינוי והשיכון, "הטבות והקלות במימון הדירה" (עודכן 24.2.2026), מדריך ההשתתפות ושאלות ותשובות (21.8.2025); 45 הדקות: פרסומים על התוכנית (מעריב 2022, מרכז הנדל"ן 2026), לא נוהל רשמי.